Liebhaberei bei der Vermietung

Wenn aus einer Tätigkeit Verluste entstehen, können diese grundsätzlich mit Gewinnen aus anderen Tätigkeiten im selben Jahr ausgeglichen werden. Wenn diese Tätigkeiten trotzdem dauerhaft kein positives Gesamtergebnis bringen, fallen sie aus Sicht der Einkommensteuer unter den Begriff der sogenannten Liebhaberei. Dies bedeutet, dass kein Ausgleich zu diesen Einkünften erfolgen kann. Im Gegenzug sind aber auch Gewinne, welche quasi zufällig entstehen, nicht steuerpflichtig.

Kleine oder große Vermietung?

Wird ein Gebäude vermietet, ist grundsätzlich festzustellen, ob es sich um eine große oder um eine kleine Vermietung handelt. Unter die kleine Vermietung fällt die Vermietung von Eigenheimen, von Eigentumswohnungen und von Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Auch die Vermietung von einzelnen Appartments und die Vermietung von (maximal 10) Fremdenzimmern, welche sich im Wohnverband befinden, fallen unter den Begriff der kleinen Vermietung. Die kleine Vermietung unterliegt der Vermutung der Liebhaberei.

Die Vermietung von Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten fällt unter die große Vermietung. Auch das Vermieten von Geschäften, Bürogebäuden oder die gewerbliche Zimmervermietung ist hier anzusiedeln. Gemäß Liebhabereiverordnung ist bei der großen Vermietung die gesetzliche Einkünftevermutung gegeben.

Widerlegung der Vermutung von Liebhaberei

Soll die Vermutung der Liebhaberei widerlegt werden, so ist dafür die Erstellung einer Prognoserechnung notwendig. In dieser Prognoserechnung ist nachzuweisen, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt wird. Bei der kleinen Vermietung ist hier auf einen Zeitraum 20 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Vermietung abzustellen. Der Zeitraum kann auf höchstens 23 Jahre ab dem Zeitpunkt des erstmaligen Anfalls von Aufwendungen bzw. Ausgaben ausgedehnt werden. Im Bereich der großen Vermietung ist der Gesamtüberschuss oder Gesamtgewinn für einen Zeitraum von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Vermietung, höchstens 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen nachzuweisen.

In der zu erstellenden Prognoserechnung sind die zukünftig wahrscheinlich zufließenden Einnahmen den mit großer Wahrscheinlichkeit abfließenden Ausgaben gegenüberzustellen. Gelingt so der Nachweis, dass im Prognosezeitraum ein Gesamtüberschuss entsteht, so können die daraus entstehenden Verluste in den entsprechenden Jahren steuerlich verwertet werden. Insbesondere zu Beginn von Vermietungstätigkeiten kann es zu Verlusten kommen, da zum Beispiel höhere Ausgaben für Instandhaltungen aber auch anfänglich hohe Zinsbelastungen zu tragen sind. Erzielt man aus anderen Tätigkeiten in diesen Jahren positive Einkünfte, kann die steuerliche Verwertung der Verluste durchaus attraktiv sein. Nicht zu vergessen ist jedoch, dass die Gewinne aus der Vermietungstätigkeit natürlich im Gegenzug steuerpflichtig zu behandeln sind.

Natürlich stehen wir für Auskünfte jederzeit gerne zur Verfügung!